משקיע נדל"ן בארה"ב יתקל מהר מאוד בישות משפטית בשם LLC או בשמה המלא Limited liability company באמצעותה משקיעים זרים נוטים לפעול בארה"ב.

ההקמה והשימוש ב - LLC בארה"ב פשוטים יחסית ובהתאם גם מאוד נפוצים.
פירוט נוסף לגבי השלכות המס של השקעה באמצעות LLC, ניתן למצוא במדריך מיסוי נדל"ן בארה"ב באתרנו.

 

LLC היא ישות משפטית שמטרתה העיקרית היא לצמצם את האחריות המשפטית של בעלי העסק/ההשקעה הפועל באמצעותה.
השותפים ב - LLC נקראים Members והם יכולים להיות יחידים וחברות, זרים או אמריקאים.
LLC מוקמת מתוקף חוקי המדינה בה היא התאגדה, כך שיש לבחון את ההשלכות המשפטיות של כל מדינה באופן פרטני.
 

מצורפת להלן סקירה תמציתית של היתרונות והחסרות לשימוש ב - LLC:

 

יתרונות

 

פרטיות

 

משקיע נדל"ן שרוכש נכס להשקעה על שמו הפרטי חשוף לפרסום שמו במאגרי מידע ציבוריים, רכישה באמצעות LLC תציג את שם החברה במאגרים ציבוריים ותשמור על פרטיותו של בעל הנכס.

​

הגבלת אחריות משפטית

 

ברמה העקרונית מטרת הפעילות העיקרית באמצעות חברת LLC, היא להגביל את האחריות המשפטית של הבעלים.
אנחנו רואי חשבון ולא מספקים ייעוץ משפטי, כך שאנחנו ממליצים לבדוק כל מקרה לגופו ולהיוועץ עם עורך דין לגבי האפקטיביות של פעילות באמצעות חברת LLC בהיבט המשפטי. בעיקר אם מדובר ב - LLC עם בעלים יחיד.

 

יתרונות מס מסוימים בארה"ב 

 

יש שיטענו שפעילות באמצעות LLC מהווה, כשלעצמה, יתרון מס אל מול החלופה של פעילות באמצעות C CORP.

מכוון שישנה (לכאורה) הגנה משפטית, ללא הצורך במיסוי דו שלבי (מס חברות ואז מס על דיבידנד במשיכה).

ישנו גם ניכוי של 20% מההכנסה החייבת מיסוי אמריקאי של ישות שקופה (LLC), המפיקה Qualified business income.

​

מתאימה יותר לפעילות של שותפים 

​

LLC תגיש דיווח אחד על כלל ההכנסות וההוצאות, כך שקל יותר לנהל ולחלק את תוצאות הפעילות בין השותפים.
כל ההתקשרויות וההתחשבנות מבוצעת ברמת ה - LLC והתוצאות מיוחסות לשותפים באמצעות נספח K1 המפרט את חלקו של כל שותף בפעילות (Schedule K-1).

​

הפרדה בין פעילות אישית ובין פעילות עסק/השקעה  

 

פעילות באמצעות LLC מאפשרת לשרטט באופן ברור יותר את הקו המפריד בין האישי ובין העסקי, ניתן לפתוח חשבון בנק ל - LLC להפיק לה כרטיס אשראי ולהתנהל בנפרד מהפעילות האישית.
כך מתאפשר מעקב טוב יותר אחרי ההוצאות וההכנסות, כמו גם פעילות באופן הזה עשויה לחזק את הטענה של הפרדה בין הבעלים ובין הפעילות למרות היותה של ה - LLC שקופה לצורך מס.

​

​

חסרונות

​

עלות  

 

להקמה והחזקה בחברת LLC יש עלויות משמעותיות.
הקמת ה - LLC, כולל הפקת מספר EIN ועריכת Operating agreement הן פעולות הטומנות בחובן עלות לא קטנה.
בנוסף; יש לדווח על ה LLC באופן שוטף למס הכנסה בארה"ב, להגיש דיווח שנתי (Annual return) ולשלם אגרה שנתית של לפחות כמה מאות דולרים למדינה בה רשמתם את החברה.
ככל הנראה תזדקקו גם ל - Registered agent (אם אינכם מתגוררים בארה"ב) וגם לו יש עלות שנתית.
 

קשיים בקבלת מימון

​

אם בעלות בנכס רשומה על שם חברה ולא אדם פרטי, ייתכן ותתקלו בקושי לקבל מימון בנקאי או אחר.
הגבלת האחריות הגלומה בישות המשפטית מסוג LLC מרתיעה נותני משכנתאות, בנקים או מלווים אחרים. אלה צפויים להערים קשיים על מבקשי משכנתא לנכס שמוחזק ע"י LLC.
 

ניכוי מס אמריקאי במקור למשקיעים זרים (טופס 8804)

​

התאגדות באמצעות LLC משמעה שכל תשלום שנעשה לתושב חוץ חייב בניכוי מס במקור.
על חלקן של ההכנסות מדובר בניכוי מס בשיעור של 37%.
מניסיוננו ניתן לומר שמדובר בדרישה שמהווה קושי משמעותי מבחינה תזרימית ובירוקרטית, על משקיעים זרים שמתאגדים כ - LLC עם יותר משותף אחד.

​

חסרונות מס בישראל

​

רשויות המס בישראל רואות ב - LLC ישות משפטית נפרדת, חברה רגילה, כמו חברה בע"מ ישראלית רגילה.
יש לכך משמעות, בין השאר, בקיזוז הפסדים בין פעילות ה - LLC ופעילויות אחרות ובחירת החלופה בה היחיד ימוסה בישראל.
ניתן לקרוא מידע נוסף בקישור הבא; מיסוי LLC בישראל.

​

​

​

לסיכום, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בחוקי המדינה בה רשמתם את ה - LLC, לגבי ההגנה מאחריות שמספקת ה - LLC במתווה בו אתם פועלים באמצעותה.
ללא קשר ליתרונות או חסרונות המיסוי האמריקאי, LLCs ככל הנראה ימשיכו להוות בחירה דומיננטית מאוד בקרב משקיעי נדל"ן בארה"ב.
למרות היותן ישויות שקופות בארה"ב, רצוי לשקול היטב את היתרונות והחסרות בטרם מקימים אותן.