מיסוי LLC בישראל 

תושבי ישראל משלמים מס על השקעה בנדל"ן בארה"ב בשתי המדינות, כאשר בדרך כלל ניתן זיכוי על מיסים ששולמו בארה"ב.
נושא הזיכוי בגין מס זר ששולם הוא אלמנט מרכזי בבחינת כדאיות ההשקעה, אם לא מתקבל זיכוי על המס הזר שמשולם בארה"ב ההשקעה בנדל"ן בארה"ב תמוסה פעמיים והתזרים יצטמצם עד לכדי חוסר כדאיות.

​

בהתאם לחוזר מס הכנסה מס' 26/2002, ניתן לקבל זיכוי בגין "מסי חוץ" כהגדרתם בסעיף 199 לפקודת מס הכנסה -בהתאם להגדרה זו על מסי חוץ לקיים את התנאים הבאים על מנת לקבל זיכוי בגינם:

1. על התשלום להיות "מס"; דהיינו, תשלום המוטל על ידי שלטון, שאינו תשלום וולונטרי.

2. על התשלום להיות סופי; תשלום המוחזר למשלם בדרך כלשהי לא יחשב מס.

3. המס משולם על ידי תושב ישראל.

4. המס משולם לרשויות המס של מדינה מחוץ לישראל או למדינה שהיא חלק ממדינה פדרלית (כגון: מדינה בארה"ב) או לרשות אזורית שהיא חלק מאותה מדינה (כגון: הקנטונים בשוויץ). לא יינתן זיכוי בגין מסים עירוניים.

5. ההכנסה בגינה משולם המס הופקה או נצמחה באותה מדינה מחוץ לישראל. לעניין זה, יש להשתמש בכללים לקביעת מקום הפקת ההכנסה כפי שנקבעו בסעיפים 4א ו- 89(ב)3 (לפקודה ובאמנה).

6. המס מחושב כאחוז מההכנסה.

7. קנסות או תשלומים עונשיים אחרים לא יחשבו מס.

8. ריבית המשולמת בגין חובות מסי חוץ לא תחשב מס.
    

החוזר מציין כי יינתן זיכוי בישראל גם על מס ששולם למדינה (State Tax) ולא רק על מס פדרלי.

​

חשוב להדגיש את חוסר הסימטריה המובנה שמייצרת החזקת השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות LLC, מבחינת מס הכנסה בישראל ובארה"ב, בעיקר לעניין הזיכוי על המס הזר ואופן סיווג ההכנסות.

האם קיים מיסוי כפול בישראל למחזיקים ב - LLC? 

​

לדוגמה:

ארבעה משקיעי נדל"ן בארה"ב מחזיקים נכס נדל"ן בארה"ב באמצעות ישות משפטית מסוג LLC, כל אחד 25%.
בשנת 2018 היו להם הכנסות שכירות של 100,000$ עליהן שולם מס בארה"ב בסך של 10,000$, מאחר וה – IRS מתייחס ל – LLC כאל ישות שקופה כל אחד מהמשקיעים הישראליים דיווח על 25,000$ הכנסה ושילם מס של 2,500$ בדוח המס האישי שלו בארה"ב.
בבואם לדווח על ההכנסות בישראל ובהנחה שמס הכנסה הישראלי מתייחס ל – LLC כאל חברה זרה, ישנו מצב בו שולמו בארה"ב מיסים ברמת האדם הפרטי על הכנסות של חברה (שתי ישויות נפרדות לחלוטין)!
 

תרחישים ופתרונות:
התרחיש הראשון, השליטה והניהול מישראל.
באוגוסט 2018 פסק בית המשפט העליון כי חברת LLC היא חברה לכל דבר ועניין וחייבת מס בעצמה על הכנסותיה, בכך אישרר בית המשפט את פסק דין "יונו סימול" של המחוזי. 
בחלק גדול מחברות ה - LLC שמקימים משקיעי נדל"ן בארה"ב השליטה והניהול מתבצעות בבירור מישראל, בין אם מדובר ב - LLC שמוחזקת על ידי שני בני זוג או משקיע פרטי.
לא נעשה שום ניסיון להסתיר זאת על ידי המשקיעים, הם פשוט בחרו בהגנה שמספקת האחריות המוגבלת.
התנהלות נכונה והערכות מראש עשויים למנוע תאונת מס בישראל שתהפוך את ההשקעה למטרד, שיעלה לכם הרבה זמן וכסף.

נוכל להציע פתרונות, שיש ליישם בעת ההשקעה וללא דיחוי, כך שאנו ממליצים לא לפעול ללא ליווי ומחשבה תחילה.

​
 

התרחיש השני, השליטה והניהול לא מישראל.

חוזר מס הכנסה 5/2004 מאפשר בתנאים מסוימים, לאחר ביצוע מספר פעולות, לייחס את הכנסת החברה למשקיעים ולדרוש זיכוי על המס שהם שילמו כפרטיים. עד כאן התרחיש הפשוט.

​

במידה ומדובר בתרחיש השני והפשוט, ההכנסות ימוסו בישראל בשיעור מס שולי בהתאם להסבר להלן:

שתי חלופות למיסוי הכנסות שכירות מנדל"ן בארה"ב בישראל, כדלקמן:

שיעור מס שולי - תוכלו לבחור לשלם על ההכנסות מס שיעור המס השולי שלכם בישראל, יוגש דוח שנתי למס הכנסה בישראל שיכלול את כל ההכנסות שלכם כולל הכנסות משכירות בארה"ב.
רמת ההכנסה שלכם תקבע את מדרגת המס אליה תגיעו וזה יהיה שיעור המס על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב.
בבחירה באופציה הזו תוכלו לקזז את כל ההוצאות הרלוונטיות ולקבל זיכוי בגין המיסים ששולמו על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב.
 

לאחר שהוגשה פניה לביטוח הלאומי בנושא ולאור העובדה שרשות המיסים בישראל רואה ב - LLC "חבר בני אדם" (חברה). אזי ההעברת רווחים לבעלים היא בעצם דיבידנד שאינו חייב בביטוח לאומי. נכון לסוף חודש מרץ 2017 מסתמן שלא ישולם ביטוח לאומי בישראל על ההכנסות במסלול זה.

​

שיעור מס קבוע 15% בישראל – במסגרת האפשרות הזו כאשר ההכנסות יגיעו לישראל הן ימוסו בשיעור מס קבוע (15%), המס מחושב כאחוז מההכנסות בניכוי פחת בלבד ולא ניתן לקבל זיכוי על מיסים ששולמו בגין הנדל"ן בארה"ב.

האפשרות של תשלום 15% על הכנסות מהשכרת נדל"ן בארה"ב בישראל נובעת מסעיף 122א לפקודת מס הכנסה:

​

122א. (א) יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15%, במקום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 121, אם ההכנסה אינה הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1).

          (ב)  יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), אינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי שכירות, למעט פחת, וכן אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה, לרבות זיכוי כאמור בחלק י' פרק שלישי.

          (ג)   לענין סעיף זה, "מקרקעין" - לרבות חלק מהם.

הסעיף מתייחס ליחיד ולא להכנסות שהופקו על ידי חברה (LLC), כך שבמידה והנכסים מוחזקים על ידי LLC לא ניתן לבחור באפשרות של מיסוי בשיעור קבוע של 15%.

LLC איננה צורה אחידה של התאגדות וישנם לא מעט ניואנסים רלוונטים, החל מהבנת האופן בו מדווחות ההכנסות במסגרת נספח K-1 ובהמשך אופן הבנת המושג Disregarded entity.

ממולץ לקבל ייעוץ בטרם החלטה על אופן ההתאגדות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב, על מנת לצמצם למינימום את תשלום המס ולמקסם את התשואה על ההשקעה.

​