ניכוי מיסים בארה"ב בגובה 15% מהתמורה על מכירת נכס בארה"ב – FIRPTA 8288

לייעוץ התקשרו

03-5296555

 

או השאירו פרטים ונחזור אליכם

בהתאם לאמנת המס בין שתי המדינות, זר שאינו אזרח או תושב אמריקאי בדרך כלל יהיה פטור ממס על רווח הון במדינה המתקשרת האחרת.

במקרה של נדל"ן שממוקם בארה"ב הטיפול שונה ויחול מיסוי אמריקאי על הרווח מהמכירה, כך שיש לשלם מיסים בארה"ב גם אם המוכר אינו תושב או אזרח ארה"ב.
 
ניכוי מיסים בארה"ב במקור
 
ראשית חשוב להבין שניכוי במקור אינו מס סופי. מדובר באמצעי אכיפה, סוג של מקדמה על חשבון המס הצפוי בארה"ב.
 
שיעור הניכוי במקור לזרים שמוכרים נדל"ן בארה"ב הנו 15% מתמורת המכירה של נכס פיזי, או 10% מהתמורה במכירת חלק בשותפות המשקיעה בנדל"ן (LLC,LP,LLP).
החוק (Foreign Interest in Real Property Act) מבקש לוודא שישולמו מיסים בארה"ב במכירת הנכס, שלא תהיה מכירה ללא התחשבות בהיבטי המיסוי האמריקאי.
 
מס רווח הון בארה"ב הנו מס בשיעור מדורג (ראו פירוט בקישור הבא), כך שהניכוי במקור בטופס 8288 לרוב יהיה גבוה משמעותית מהמיסוי האמריקאי הסופי שתשלמו על מכירת הנכס.
 

שלוש דוגמאות להמחשת ניכוי המס הפדרלי, על מכירת נכס ע"י משקיע נדל"ן בארה"ב:

 
דוגמה א':
נכס נדל"ן בארה"ב נרכש בשנת 2019 בעלות של $100,000 ונמכר בשנת 2022 במחיר נטו של $50,000.
הוצאות הפחת שנדרשו לאורך שנות ההחזקה הינן $8,700.
העלות המופחתת;  $100,000-$8,700=$91,300.
תמורת מכירה      $50,000
עלות מופחתת     $91,300
הפסד                 $41,300-
 
הניכוי במקור יהיה 15% מתמורת המכירה (למרות שיש הפסד), כך שינוכו למשקיע הנדל"ן בארה"ב $50,000*15%=$7,500.
אם ההכנסה לעיל היא ההכנסה היחידה של משקיע הנדל"ן בארה"ב לשנת המס, בדוח המס האמריקאי שהוא יגיש בארה"ב הוא יקבל החזר של $7,500.
החזר המס יתקבל בהמחאה שתשלח בדואר (רגיל) לישראל, או בהעברה בנקאית לחשבון בנק על שמו בארה"ב.

 

דוגמה ב':

נכס נדל"ן בארה"ב נרכש בשנת 2019 בעלות של $100,000 ונמכר בשנת 2022 במחיר נטו של $120,000.
הוצאות הפחת שנדרשו לאורך שנות ההחזקה הינן $8,700.
העלות המופחתת;  $100,000-$8,700=$91,300.
תמורת מכירה      $120,000
עלות מופחתת     $91,300
הרווח                 $28,700

 

הניכוי במקור יהיה 15% מתמורת המכירה, כך שינוכו למשקיע הנדל"ן בארה"ב $120,000*15%=$18,000.
 

מאחר ומדובר ברווח הון לזמן ארוך (Long term capital gain), והמיסוי האמריקאי על רווח הון לזמן ארוך הנו בשיעור מדורג, אם סך ההכנסות בדוח המס האמריקאי (כולל רווח ההון) נמוכות מ - $40,400 ליחיד שיעור המס בארה"ב על רווח ההון יהיה 0.
המס בארה"ב שישולם בעסקה יהיה רק 25% על החלק ברווח המיוחס לפחת (Unrecaptured section 1250 gain).
$8,700*25%=$2,175.
 
בהנחה שההכנסה לעיל היא ההכנסה היחידה של משקיע הנדל"ן בארה"ב לשנת המס, בדוח המס האמריקאי שהוא יגיש בארה"ב הוא יקבל החזר של  $15,825 ($18,000-$2,175).
החזר המס יתקבל בהמחאה שתשלח בדואר (רגיל) לישראל, או בהעברה בנקאית לחשבון בנק על שמו בארה"ב.

 

דוגמה ג':

נכס נדל"ן בארה"ב נרכש בשנת 2019 בעלות של $100,000 ונמכר בשנת 2022 במחיר נטו של $170,000.
הוצאות הפחת שנדרשו לאורך שנות ההחזקה הינן $8,700.
העלות המופחתת;  $100,000-$8,700=$91,300.
תמורת מכירה      $170,000
עלות מופחתת     $91,300
הרווח                 $78,700

 

הניכוי במקור יהיה 15% מתמורת המכירה, כך שינוכו למשקיע הנדל"ן בארה"ב $170,000*15%=$25,500.

 

מאחר ומדובר ברווח הון לזמן ארוך (Long term capital gain), והמיסוי האמריקאי על רווח הון לזמן ארוך הנו בשיעור מדורג, אם סך ההכנסות בדוח המס האמריקאי (כולל רווח ההון) נמוכות מ - $40,400 ליחיד שיעור המס בארה"ב על רווח ההון יהיה 0.
כך שמתוך הסכום של $78,700 מס רווח הון רגיל ישולם רק על החלק שעובר סך של $40,400 (בהנחה שבדוח יש רק את ההכנסה הזו).
 
המס הכולל על מכירת נכס הנדל"ן בארה"ב יהיה:
מס רווח הון פדרלי בארה"ב $78,700-$40,400=$38,300*15% סך של $5,745
ובנוסף 25% מיסים בארה"ב על החלק ברווח המיוחס לפחת (Unrecaptured section 1250 gain).
$8,700*25%=$2,175.
סה"כ מיסוי אמריקאי פדרלי של העסקה בדוגמה הזו $7,920.
 
אם ההכנסה לעיל היא ההכנסה היחידה של משקיע הנדל"ן בארה"ב לשנת המס, בדוח המס האמריקאי שהוא יגיש בארה"ב הוא יקבל החזר של  $17,580 ($25,500-$7,920).
החזר המס יתקבל בהמחאה שתשלח בדואר (רגיל) לישראל, או בהעברה בנקאית לחשבון בנק על שמו בארה"ב.

ישנה אפשרות לבקש פטור מניכוי במקור או הפחתה שלו אם מחיר המכירה נמוך מ - $300,000 והנכס נרכש למטרת מגורים.
מנסיוננו, חברת טטייל מערימות קשיים על בקשות פטור למינהן ובשנים האחרונות מנוכה מס מרובן המכריע של העסקאות.
 
דגשים חשובים!
  • יש לוודא שהפרטים בטופס 8288A נכונים ומלאים, טעות בשם או במספר ה – ITIN עשויה להביא לדחיה של בקשת ההחזר בדוח ואף לדרישת תשלום של מס נוסף בארה"ב.
     
  • לאחר שחברת הטייטל תשלח את טופס 8288 ל – IRS עם סכום המס הפדרלי שנוכה בארה"ב, ה – IRS יחזיר עותק חתום של טופס COPY B A8288.
    רצוי לקבל גם עותק של הטופס החתום הזה, ראו דוגמה בקובץ PDF מטה.
     
  • יש לשים לב למי מיוחס הניכוי, לעיתים ירשמו את שמותיהם של שני בני זוג עם מספר ITIN של אחד מהם, או מספר ה – EIN של ה – LLC.
 

למשרדנו נסיון רב בעריכת הטפסים לניכוי במקור וטיפול בהחזרי מס הנובעים מניכוי במקור בטופס 8288 שלא התקבלו.

 

הערה: המידע ניתן בתימצות ובאופן כללי ואין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא.
המידע המוצג הינו לידיעה בלבד.