מיסוי אמריקאי של הכנסות מנדל"ן בארה"ב כעסק, מושפע כמובן מהגדרה ראשונית של הפעילות כעסק או השקעה פאסיבית.
באופן טבעי קשה מאוד לקבוע מתי מפסיקה ההכנסה להיות פאסיבית-צדדית והופכת להיות עסקית.

האם בדוח מס אמריקאי בו כלולות הכנסות שכ"ד (Rental income) מחמש דירות יש להתייחס להכנסה כעסקית, או לחילופין מה דינה של הכנסה משלוש או עשר דירות מגורים.

 

באופן כללי, הכנסות שכ"ד מנכס בארה"ב לא יחשבו עסקיות אם בעל הנכס לא פועל באופן רגיל, עקבי ותדיר כדי להפיק את ההכנסה מהנכס.

בעל הנכס לא נדרש לתפעל את הנכס בעצמו, הוא יכול לעשות זאת באמצעות צד שלישי אבל הטיפול והעיסוק בנכס/ים צריך להיות משמעותי ובתדירות גבוהה.

במקרה בו בעל הנכס לא מבצע שום פעולה הקשורה בנכס, סביר שמס הכנסה האמריקאי יסווג את ההכנסה כלא עסקית.
במקרה של נדל"ן בארה"ב, בעל הנכס, בדר"כ באמצעות חברת הניהול, נושא באחריות רבה יותר לתשלום החשבונות ותחזוקת הנכס מאשר בישראל.

​

קריטריונים מקלים לסיווג הכנסה מנדל"ן בארה"ב כעסקית, למרות עיסוק מועט בהפקתה, ורק לצורך ניכוי בשיעור 20% למחזיקים באמצעות LLC או ישות שקופה אחרת הינם:

1. שמירת תיעוד מפורט של ההכנסות וההוצאות משכ"ד לכל נכס והשירות שבוצע 

2. השקעה של לפחות 250 שעות בשנה בתפעול הנכס (גם באמצעות חברת ניהול)

הכנסה מנדל"ן בארה"ב תמוסה כהכנסה מעסק, לאחר בחינה של מספר גורמים לא בהכרח מצטברים.

יובא בחשבון אופי הנכסים המושכרים, האם מדובר בנכסים מסחריים או דירות מגורים ומה תדירות הטיפול לו נדרש הבעלים בהקשר להם.

תיבחן כמות הנכסים שמשכיר אותו אדם, לא כמבחן כמותי סופי אלה כפרמטר אינדיקטיבי.

פרמטר נוסף הוא סוג השירות והמתקנים שהמשכיר נדרש לספק לשוכר, שירותי יומיומי שכולל הפעלת ציוד ומערכות יצביע על הכנסה שתמוסה בארה"ב כהכנסה מעסק.

 

לסיכום, גם הכנסה מנכס אחד בארה"ב, בית מגורים, עשויה להחשב הכנסה מעסק אם העיסוק בה תדיר ומשמעותי.

לחילופין הכנסה ממספר רב של של נכסים יכולה שלא להחשב הכנסה עסקית, כפונקציה של הפרמטרים לעיל.

חשוב להבין שרוב בעלי הנכסים בארה"ב מעדיפים שההכנסה תסווג כהכנסה עסקית כדי שהמיסים בארה"ב יהיו בקטגוריה העסקית.

ישנם מספר גדול של ניכויים והטבות רלוונטיות שלא ניתן לדרוש כנגד הכנסה משכ"ד שמוגדר כהשקעה ולא עסק, פחת מוגבר וכדומה.

​

​