היבטי מיסוי ראשוניים למשקיעי נדל"ן בארה"ב

לייעוץ התקשרו

03-5296555

 

או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

כמו מדינות רבות אחרות דורשת ארה"ב ממשקיעי נדל"ן זרים לדווח ולשלם מיסים בארה"ב על ההכנסות השוטפות שמייצרת ההשקעה ועל רווח ההון שמתקבל ממכירתה, התעלמות או טיפול לא נכון בהיבט המס בארה"ב עשוי להוביל לשחיקה משמעותית בכדאיות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב.

 

 

מה קורה למשקיע שלא מדווח לרשות המיסים בארה"ב ?

 

אם אזרח זר רכש דירת מגורים כהשקעה ומסיבותיו שלו בחר שלא לדווח לרשות המסים בארה"ב, ההכנסות שלו משכירות חשופות לניכוי מס במקור בשיעור של 30%, ובנוסף אין באפשרותו לקזז הוצאות ולהשתמש בניכויים מותרים, כך שבכל שנה 30% מתקבולי השכירות (ברוטו) שלו יעברו ל - IRS.

 

כאשר ירצה אותו משקיע נדל"ן זר למכור את הדירה שרכש בארה"ב, הוא יצטרך לשלם מס של 10% מהתמורה ברוטו שקיבל על הנכס שמכר, המס נגזר מתמורת המכירה ולא מהרווח, כך שגם אם הוא מוכר את הנכס בהפסד הוא ישלם 10% מהתמורה מיסים על רווח הון בארה"ב.

 

כך שאם בחרתם להשקיע בנדל"ן בארה"ב הדבר הנכון והממולץ הוא להגיש דוחות מס שנתיים כחוק, בשביל לעשות זאת יש צורך ב - ITIN.

 

 

מה זה ITIN ?

 

השלב הראשון בכל הקשור לדיווח מיסים בארה"ב על ידי משקיעי נדל"ן זרים הוא בקשת ITIN, מאחר ומדובר בזרים שלא מחזיקים ב – SSN Social Security Number מקבל המשקיע הזר מספר מזהה על מנת שרשויות המיסים בארה"ב יוכלו למסותו.

 

 Individual Taxpayer Identification Number – ITIN, מתקבל לאחר הדיווח הראשון לרשות המיסים בארה"ב, במסגרת דוח המס הראשון שמוגש בארה"ב מגישים טופס בקשה (W7) בצירוף צילום דרכון בתוקף חתום כנאמן למקור, הבקשה מוגשת עם דיווח המיסים בארה"ב על הכנסות השנה הראשונה כאשר בשנה הבאה כבר יש ברשות האזרח הזר ITIN לצורך הגשת הדוח.

 

 

החזקה בנכס נדל"ן בארה"ב באופן ישיר או באמצעות חברה

 

ישנן דרכים רבות להחזיק בהשקעה נדלנית בארה"ב, ניתן להיות הבעלים של הנכס באופן ישיר או באמצעות מספר מבנים משפטיים שונים, השורות הבאות מתייחסות לשתיים מהאפשרויות:

 

 

  • החזקה ישירה - בעל הנכס מחזיק בנכס בעצמו בדומה לרוכשי דירות להשקעה בארץ ומדווח על ההכנסות רק בדוח המס האישי שלו (1040NRׂ).

 

יתרונות  - אין צורך להקים ולדווח מס בארצות הברית עבור חברה (LLC) ועלות הדיווח מסתכמת בהגשת דוח מס אישי בארה"ב רק עבור הבעלים.

 

חסרונות- אין ישות נפרדת בין המשכיר והשוכרים כך שאין את הגנת החברה וקיימת פחות גמישות בהכרה בהוצאות.

 

  • החזקה באמצעות LLC שהיא חברה שקופה לצורך מס (כמו שותפות בישראל)

 

LLC – Limited Liability Company הינה חברה שקופה לצורך מס בארה"ב, שמוקמת מכח חקיקה ספציפית של המדינה בה היא נרשמת שלא כמו חברה רגילה (Corporation), שהבסיס לרישומה הוא חוק החברות.

 

יתרונות  - החברה שקופה לצורך מס בארה"ב בדומה לשותפות בישראל, כך שהבעלים ממוסה על ההכנסות בדוח האישי שלו, בנוסף ישנה הגנה מסויימת מפני תביעות שוכרים מאחר וה - LLC בהגדרתה מוגבלת באחריות.

 

חסרונות  - במידה וה - LLC מוחזקת על ידי יותר משותף אחד, יש להגיש דוח מס בארה"ב גם עבור ה - LLC (טופס 1065) ולחלק את ההכנסות מנדל"ן בארה"ב לכל אחד מהשותפים לפי חלקו על גבי נספח K1. מעבר לכך מיסוי ההכנסות מהנדל"ן בארה"ב לא שונה מהותית מהחזקה ישירה.

 

 

קיזוז הוצאות מוכרות מהכנסות שכירות בארה"ב

 

ניתן לקזז מהכנסה חייבת מיסים בארה"ב את ההוצאות הקשורות במישרין ובעקיפין בניהול ואחזקת הנכס, כדלקמן:

 

  • ביטוח

  • ארנונה

  • פרסום

  • ניקיון ואחזקה

  • ריבית על ההלוואה בגין הנכס

  • יועצים ואנשי מקצוע

  • תשלום לחברת הניהול של הנכס

  • פחת

  • הוצאות הקשורות להגעה לנכס מהארץ, כמו טיסה מלון ונסיעות.

 

 

מיסים בארה"ב

רווחי הון ממכירת נכס נדל"ן בארה"ב שמוחזק יותר על ידי יחיד משך יותר משנה, ימוסו בשיעור מס רווח הון מדורג בארה"ב. בישראל הנישום יהיה חייב במס על רווח הון בשיעור של 25%, בקיזוז המס ששילם בארה"ב.

על הכנסות השכירות ישולמו מיסים פדרליים לפי שיעור המס השולי ומיסי מדינה בהתאם למיקום הנכס.

דיווח המס בארה"ב לגבי אזרחים זרים מבוצע ע"י הגשת טופס 1040NR ועבור LLC בה יש יותר משותף אחד יש להגיש גם את טופס 1065, זכות המיסוי הראשונה הינה של ארה"ב ולאחר מכן יש לבחון את חבות המס בארץ ממנה יקוזזו מיסים ששולמו כבר בארה"ב.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

הערה: המידע ניתן בתימצות ובאופן כללי ואין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא.
המידע המוצג הינו לידיעה בלבד.