משקיע נדל"ן שמוכר נכס להשקעה בארה"ב ברווח ימוסה בדרך כלל במועד המכירה, IRC Section 1031 מספק אפשרות לדחות את ההכרה ברווח במידה ונרכש נכס דומה לנכס שנמכר והעסקה עומדת במספר קריטריונים.

ה – IRS מאפשר לדחות את ההכרה ברווח בעסקה בה נמכר/הוחלף נכס קיים ונקנה/התקבל במקומו נכס דומה אחר, גם אם בעסקה החליפו ידיים מזומן או נכסים והתחיבויות. אולם תיתכן הכרה בחלק מהרווח במועד ההעסקה בגין הפריטים הנוספים שהוחלפו, חלק מהרווח יוכר מיידית וחלק ידחה.

 

דחיית ההכרה ברווח תתאפשר במידה והמשקיע נפרד מהנכס הישן ומקבל חזקה על הנכס החדש כחלק ממהלך אינטגרטיבי של החלפת נכס נדל"ן "דומה" אחד במשנהו, הטיפול בעסקה מהסוג הזה אינו פשוט וברוב המוחלט של המקרים יאלץ משקיע הנדל"ן להשתמש בשירותיה של חברה מקומית על מנת לבצע את העסקה (בארה"ב ישנן חברות שזה כל עיסוקן, החלפות נכסים לפי תקנה 1031).

 

הנכסים שמשתתפים בעסקה חייבים להיות נכסים שמוחזקים לצורך מסחר, עסק או השקעה. הנכסים צריכים להיות דומים באופיים, סוגם ומהותם ולאו דווקא באיכותם. משקיעי נדל"ן בארה"ב ישמחו לדעת שרוב נכסי הנלד"ן בארה"ב (כולל קרקעות) שמוחלפים בנכסי נדל"ן אחרים יחשבו "דומים" לצורך תקנה זו למעט נכסים שממוקמים מחוץ לארה"ב.

 

הנכסים שלא ניתן לדחות את המס בגינם:

 

• מלאי או מניות למסחר

• מניות ואגרות חוב

• מכשירי חוב פיננסיים

• חלק בשותפות

• חלק בנאמנות

 

משקיע בנדל"ן בארה"ב שרוצה לדחות את ההכרה במס על רווח ההון בארה"ב, צריך לקחת בחשבון את אלמנט הזמן. תוך 45 יום מרגע הוויתור על הנכס הישן יש להצביע על הצעתו לרכוש נכס חדש במקומו, בכתב, במסמך שיועבר למוכר הנכס החדש או למתווך מטעמו.
לעניין זה, הודעה בדבר כוונתך לרכוש נכס מסויים שמסרת לעורך דינך, רואה החשבון או כל אדם אחר מטעמך אינה נחשבת.

 

יש לפרט לגבי הנכס החדש את שמו, כתובתו המלאה, סטאטוס משפטי מפורט כפי שנדרש על פי הכללים שמכתיב ה – IRS.
את הנכס החדש יש לקבל לא יאוחר מ – 180 יום ממכירת הנכס הישן או מהמועד שבו נדרשת להגיש דוח מס לשנה בה מכרת את הנכס המקורי (כולל ארכות) לפי המוקדם מבינהם.

 

בעסקת החלפת נכסי נדל"ן להשקעה בארה"ב חשוב להבין כי קבלת מזומן, נכסים והתחייבויות אחרות או כל תמורה נוספת עשויה לפסול את דחיית ההכרה ברווח.
מסיבה זו בדרך כלל הסכומים שאמורים להתקבל ממכירת הנכס המקורי בדרך כלל יופקדו בנאמנות אצל צד ג' (לרוב חברות שעוסקות בשחלוף 1031), כך שהקונה לא מקבל את כספי מכירת הנכס המקורי אלא הם מועברים ישירות למוכר הנכס החדש.

 

דחיית המס מתבצעת הלכה למעשה באמצעות קביעת הבסיס המקורי כבסיס הנכס החדש, כדלקמן:

נניח שמשקיע נדל"ן רכש דירת מגורים בארה"ב בעלות של $100,000 בשנת 2011.
לאחר שמחירי הנדל"ן עלו הוא מוכר את הדירה בסכום של $170,000 בשנת 2015.
עקרונית ישנו רווח הון של $70,000 עליו יש לשלם מס רווח הון בארה"ב, נניח 15% שמסתכמים ל – $10,500 בשנת 2015.

 

מאחר והמשקיע מעוניין לדחות את ההכרה ברווח ההון ותשלום המס הוא בוחר להשתמש בתקנה 1031 בדוח המס בארה"ב. בהנחה שהמשקיע הציע בכתב הצעה על נכס חדש תוך 45 יום ושכל תמורת המכירה ($170,000) עברה ישירות למוכר הנכס החדש, הוא לא נדרש להוציא מכיסו כעת $10,500.

 

ההכרה ברווח:

הבסיס בנכס החדש שהוא קנה יהיה הבסיס המקורי שלו, הווי אומר $100,000. אם בשנת 2018 הוא ימכור את הנכס החדש תמורת $200,000 הוא יכיר בכל ההפרש בייחס לבסיס במקורי -$100,000-$200,000= $100,000. מתוך הרווח הזה ישנם 70,000$ שלא הוכרו בעסקה הקודמת.

 

עסקאות מסוג זה הינן מורכבות במהותן ומושפעות ממספר רב של גורמים משתנים, כמו רווחים שהוכרו או נדחו בעבר והתחייבויות שהועברו כך שיתכנו מגוון רב של תרחישים שונים מהאמור לעיל.