מיסוי נדל"ן בארה"ב - לפי שלבי ההשקעה

לייעוץ התקשרו

03-5296555

 

או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

בשורות הבאות נסקור את היבטי מיסוי השקעה בנדל"ן בארה"ב החל משלב התכנון, הקמת הישות המשפטית באמצעותה תבוצע ההשקעה, ההחזקה השוטפת בנכס ומכירת הנכס.


תכנון מיסוי ההשקעה בנדל"ן בארה"ב

לאחר שהוחלט להשקיע בנדל"ן בארה"ב, חשוב להקדיש זמן להיבטי המיסוי הקשורים למבנה המשפטי באמצעותו תשקיעו בנדל"ן בארה"ב, מיקום ההשקעה ומיסים בארה"ב במקום בו תבחרו להשקיע.

שלושת רבדי המיסוי אמריקאי שיש להביא בחשבון בשלב התכנון:

להחזיק ישירות? חברה? LLC?:
 

 

סיכום - המיסים שיושלמו בארה"ב על כל אחת מחלופות ההחזקה

 

מיסוי בארה"ב של השקעה באמצעות LLC:

מיסוי בארה"ב של השקעה באמצעות חברה מקומית C-CORP:

  • על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב ישולם שיעור מס חברות בארה"ב ובנוסף ישולם מס על הדיבידנד שיתקבל

מיסוי בארה"ב של השקעה באמצעות חברה ישראלית:

מיסוי בארה"ב של השקעה ישירה כאדם פרטי:

מיסוי הכנסות שוטפות מנדל"ן בארה"ב

נרשמה ישות משפטית בארה"ב מסוג LLC, C-CORP, חברה ישראלית או החזקה ישירה והנכס נרכש! 
בשלב הזה במחזור החיים של ההשקעה אתם לא נדרשים להתעסקות מיוחדת, זולת
תיעוד ההכנסות וההוצאות.

ההשקעה מנוהלת על ידי חברת הניהול שתגיש לכם בסוף השנה פירוט של ההכנסות וההוצאות, הוצאה מרכזית היא הוצאה בגין פחת שאינה מצריכה תשומת לב מצדכם. 

אם נדרש תשלום מקדמות מס בארה"ב, רואה החשבון שמטפל במיסוי האמריקאי שלכם יפיק שוברים ותבצעו תשלום כבר במהלך השנה.

  • מיסוי ההכנסות השוטפות בארה"ב:

    • כמפורט בסיכום השלב הראשון, ההכנסות ימוסו לפי סוג הישות המשפטית המחזיקה ואופי ההכנסה בארה"ב, בישראל בדרך כלל תהיה תוספת כלשהי. 

  • מיסוי הכנסות מנדל"ן בארה"ב במדינת ישראל, לתושב ישראל:

    • רשות המסים בישראל מאפשרת לשלם מס על נדל"ן בארה"ב באחד משני האופנים הבאים:

      • שיעור מס שולי בישראל - תוכלו לבחור לשלם על ההכנסות מס שיעור המס השולי שלכם בישראל, הווי אומר יוגש דוח שנתי למס הכנסה בישראל שיכלול את כל ההכנסות שלכם.
        רמת ההכנסה שלכם תקבע את מדרגת המס אליה תגיעו וזה יהיה שיעור המס על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב.
        בבחירה באופציה הזו תוכלו לקזז את כל ההוצאות הרלוונטיות ולקבל זיכוי בגין המיסים ששולמו על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב.
        לאחר שהוגשה פניה לביטוח הלאומי בנושא ולאור העובדה שרשות המיסים בישראל רואה ב - LLC "חבר בני אדם" (חברה). אזי ההעברת רווחים לבעלים היא בעצם דיבידנד שאינו חייב בביטוח לאומי. נכון לסוף חודש מרץ 2017 מסתמן שלא ישולם ביטוח לאומי בישראל על ההכנסות במסלול זה.

      • שיעור מס קבוע 15% בישראל - ניתן לבחור באופציה הזו, במסגרתה מיסוי הנדל"ן בארה"ב כאשר ההכנסות יגיעו לישראל יהיה בשיעור מס קבוע (15%), המס מחושב כאחוז מההכנסות בניכוי פחת בלבד ולא ניתן לקבל זיכוי על מיסים ששולמו בגין הנדל"ן בארה"ב.
         

מיסוי במכירת נדל"ן בארה"ב - מיסוי רווח הון מנדל"ן בארה"ב

ראשית נבחין בין מיסוי נדל"ן בארה"ב שהוחזק למשך תקופה של יותר משנה ומיסוי במכירת נכס שהוחזק פחות משנה, מיסוי נכס נדל"ן בארה"ב שהוחזק פחות משנה יהיה באותו השיעור שבו ימוסו ההכנסות השוטפות - שיעור מס שולי בארה"ב.

מיסוי נדל"ן בארה"ב שהוחזק למשך תקופה של יותר משנה יהיה בשיעור מס רווח הון בארה"ב הנמוך יותר, בחישוב רווח ההון משתמשים בתמורת המכירה בניכוי הבסיס למס בנכס.

הוצאות הפחת מקטינות את הבסיסי בנכס ומגדילות את רווח ההון במכירה, בנוסף מיסוי רווח ההון מנדל"ן בארה"ב לחלק שמיוחס לפחת הוא בשיעור גבוה יותר של 25% (Depreciation recapture).

במידה והנסיבות מאפשרות זאת ניתן לדחות את מיסוי הנדל"ן בארה"ב במועד המכירה באמצעות "שחלוף" תקנה 1031 בחוקי המס האמריקאים מאפשרת את דחיית ההכרה ברווח ההון בעמידה בתנאים מסויימים.

 

תכנון נכון והיכרות עם האפשרויות השונות למיסוי נדל"ן בארה"ב ללא ספק יטיבו עם המשקיע.

 

הערה: המידע ניתן בתימצות ובאופן כללי ואין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס  ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא.
המידע המוצג הינו לידיעה בלבד.