בשורות הבאות נסקור את היבטי מיסוי השקעה בנדל"ן בארה"ב החל משלב התכנון, הקמת הישות המשפטית באמצעותה תבוצע ההשקעה, ההחזקה השוטפת בנכס ומכירת הנכס.

תכנון מיסוי ההשקעה בנדל"ן בארה"ב

​

לאחר שהוחלט להשקיע בנדל"ן בארה"ב, חשוב להקדיש זמן להיבטי המיסוי הקשורים למבנה המשפטי באמצעותו תשקיעו בנדל"ן בארה"ב, מיקום ההשקעה ומיסים בארה"ב במקום בו תבחרו להשקיע.

​

שלושת רבדי המיסוי אמריקאי שיש להביא בחשבון בשלב התכנון:​

​​

• מס פדרלי  Federal Income Tax (קישור)

  • מקביל למס הכנסה הישראלי, חל על ההכנסות של כל התושבים בארה"ב מכל המדינות. מהווה גם את הבסיס לחישוב ההכנסה החייבת לצורך המיסוי ברמת המדינה והעיר.
    בלחיצה על כותרת הסעיף, תוכלו לראות את טבלאות המיסים בארה"ב ברמה הפדרלית, כולל השפעות הצפויות מרפורמת טראמפ בשנת 2018. 

• State Tax (קישור)

  • בארה"ב ישנם מספר רבדים של מיסוי הכנסות, מיסוי פדרלי שחל על כלל אזרחי ארה"ב ומיסוי נוסף ברמת המדינה בה מופקת ההכנסה.
    נכס נדל"ן בארה"ב שממוקם במדינה בה קיים מס ברמת המדינה ימוסה בשיעור המס הפדרלי ולאחר מכן ישולם בגין ההכנסות מהנכס גם מס למדינה בה הנכס נמצא.
    לחיצה על הקישור בראש הסעיף לעיל תגלה טבלה מפורטת של שיעורי המס בכל אחת מהמדינות השונות בארה"ב, מיסוי נדל"ן בארה"ב מושפע משמעותית משיעור המס במדינה בה הנכס נמצא, לדוגמה: שיעור State tax בניו יורק הוא בין 4%-8.82% בפלורידה לעומת זאת שיעור המס שגובה המדינה הוא 0.

• City Tax (קישור)
  בארה"ב ייתכן גם מיסוי ברמת העיר, כתלות בעיר בה השקעתם. לאחר תשלום מיסים פדרליים ומיסים ברמת המדינה (State) תדרוש גם העיר את חלקה בעוגה.
  לרוב לא מדובר במיסים בשיעור גבוה באחוזים, אך הסכומים אינם מבוטלים ונאכפים בקפידה. ​
   

להחזיק ישירות? חברה? LLC?:​
 

• חברה ישראלית או זרה 

  • השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה ישראלית

    • אחת הסיבות המרכזיות להשקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה ישראלית היא החשש ממס ירושה בארה"ב, מס ירושה בארה"ב הוא מס בשיעור מדורג ששיעור המקסימלי הוא 40%.
      לעיתים יש גם רצון להשקיע את עודפי החברה ישראלית מבלי לחלק דיבידנד, כדי להנות מתשואה עדיפה ולהימנע ממס על דיבידנד לבעל שליטה.
      החזקת נכס נדל"ן בארה"ב באמצעות חברה ישראלית תספק הגנה ממס ירושה במקרה של פטירת המשקיע, אבל תחשוף את ההכנסות לשיעור מס חברות ומס סניף בארה"ב.

• LLC ​

  • השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה/שותפות מקומית

    • מיסוי בארה"ב של ישות משפטית מיסוג LLC זהה למיסוי שותפות (אם לא בחרתם אחרת), במידה והנכס מוחזק באמצעות חברת LLC בה שותפים מספר חברים, ההכנסה תיוחס לכל אחד מהשותפים באמצעות נספח K-1 (מסמך המתאר את ההכנסה לכל שותף) שהונפק בהתאם לתוצאות בדוח הכספי של ה - LLC (טופס 1065)

    • במידה וב - LLC יש רק חבר אחד הדיווח והמיסוי על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב שישלם המשקיע יהיה זהה למיסוי השקעה בנדל"ן בארה"ב על יחיד שמחזיק נדל"ן ישירות ללא חברה/שותפות (Disregarded Entity). 
      אנו ממליצים להיוועץ עמנו טרם רישום השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות LLC, קרוב ככל שניתן למועד ההשקעה, LLC ממוסה אחרת בישראל ויש להבין את ההשלכות ופתרונות אפשריים, בעיקר נוכח פס"ד בית המשפט העליון מחודש אוגוסט 2018.
      למידע נוסף - לחצו כאן

• חברה אמריקאית C-CORP

  • השקעה באמצעות חברה מקומית תביא למיסוי ההשקעה בנדל"ן בארה"ב בשיעור מס חברות בארה"ב, שיעור המס אומנם הופחת על ידי הנשיא טראמפ ב - 2018, אולם בחינה כוללת של השלכות המס תביא למסקנה שרוב משקיעי הנדל"ן בארה"ב לא יצאו נשכרים משימוש באופצית ההחזקה הזו.
    נדרש להנפיק לחברה EIN על מנת להגיש עבורה דיווח ל - IRS.

• החזקה ישירה בנדל"ן בארה"ב

  • משקיע נדל"ן בארה"ב שירכוש נכס להשקעה בצורה ישירה, כאדם פרטי, נדרש להגיש דוח מס שנתי בארה"ב 1040NR ודוח מס למדינה בה הנכס נמצא (State tax).
    המשקיע ידרש להגיש בקשה למספר ITIN באמצעותו יוגשו הדיווחים בארה"ב.

 

סיכום - המיסים שיושלמו בארה"ב על כל אחת מחלופות ההחזקה

 

מיסוי בארה"ב של השקעה באמצעות LLC:

• על הכנסות השכירות השוטפות שיעור מס שולי בארה"ב

• על רווח הון ממכירת נכס שהוחזק יותר משנה, שיעור מס רווח הון בארה"ב 

מיסוי בארה"ב של השקעה באמצעות חברה מקומית C-CORP:

• על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב ישולם שיעור מס חברות בארה"ב ובנוסף ישולם מס על הדיבידנד שיתקבל

מיסוי בארה"ב של השקעה באמצעות חברה ישראלית:

• על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב ישולם שיעור מס חברות בארה"ב, בנוסף למס חברות מקומי ישולם גם מס סניף

מיסוי בארה"ב של השקעה ישירה כאדם פרטי:

• על הכנסות מנדל"ן בארה"ב ישולם מס שולי בארה"ב ברמה הפדרלית, ברמת המדינה ולעיתים גם העיר.

• על רווח הון ממכירת נכס שהוחזק יותר משנה, שיעור מס רווח הון בארה"ב 

​

מיסוי הכנסות שוטפות מנדל"ן בארה"ב

​

נרשמה ישות משפטית בארה"ב מסוג LLC, C-CORP, חברה ישראלית או החזקה ישירה והנכס נרכש! 
בשלב הזה במחזור החיים של ההשקעה אתם לא נדרשים להתעסקות מיוחדת, זולת תיעוד ההכנסות וההוצאות.

ההשקעה מנוהלת על ידי חברת הניהול שתגיש לכם בסוף השנה פירוט של ההכנסות וההוצאות, הוצאה מרכזית היא הוצאה בגין פחת שאינה מצריכה תשומת לב מצדכם. 

אם נדרש תשלום מקדמות מס בארה"ב, רואה החשבון שמטפל במיסוי האמריקאי שלכם יפיק שוברים ותבצעו תשלום כבר במהלך השנה.

​

• מיסוי ההכנסות השוטפות בארה"ב:

  • כמפורט בסיכום השלב הראשון, ההכנסות ימוסו לפי סוג הישות המשפטית המחזיקה ואופי ההכנסה בארה"ב, בישראל בדרך כלל תהיה תוספת כלשהי. 

• מיסוי הכנסות מנדל"ן בארה"ב במדינת ישראל, לתושב ישראל:

  • רשות המסים בישראל מאפשרת לשלם מס על נדל"ן בארה"ב באחד משני האופנים הבאים:

    • שיעור מס שולי בישראל - תוכלו לבחור לשלם על ההכנסות מס שיעור המס השולי שלכם בישראל, הווי אומר יוגש דוח שנתי למס הכנסה בישראל שיכלול את כל ההכנסות שלכם.
      רמת ההכנסה שלכם תקבע את מדרגת המס אליה תגיעו וזה יהיה שיעור המס על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב.
      בבחירה באופציה הזו תוכלו לקזז את כל ההוצאות הרלוונטיות ולקבל זיכוי בגין המיסים ששולמו על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב.
      לאחר שהוגשה פניה לביטוח הלאומי בנושא ולאור העובדה שרשות המיסים בישראל רואה ב - LLC "חבר בני אדם" (חברה). אזי ההעברת רווחים לבעלים היא בעצם דיבידנד שאינו חייב בביטוח לאומי. נכון לסוף חודש מרץ 2017 מסתמן שלא ישולם ביטוח לאומי בישראל על ההכנסות במסלול זה.
      פסיקה משמעותית לגבי תשלום ביטוח לאומי על הכנסות שכ"ד מנדלן בארה"ב - פסק דין מחודש דצמבר 2020, בפסק הדין נקבע כי גם מי שבוחר להתמסות במסלול המס השולי יהיה פטור מדמי ביטוח לאומי בישראל על ההכנסות משכר דירה - להרחבה לחצו כאן 

    • שיעור מס קבוע 15% בישראל - ניתן לבחור באופציה הזו, במסגרתה מיסוי הנדל"ן בארה"ב כאשר ההכנסות יגיעו לישראל יהיה בשיעור מס קבוע (15%), המס מחושב כאחוז מההכנסות בניכוי פחת בלבד ולא ניתן לקבל זיכוי על מיסים ששולמו בגין הנדל"ן בארה"ב.
       

מיסוי במכירת נדל"ן בארה"ב - מיסוי רווח הון מנדל"ן בארה"ב

ראשית נבחין בין מיסוי נדל"ן בארה"ב שהוחזק למשך תקופה של יותר משנה ומיסוי במכירת נכס שהוחזק פחות משנה, מיסוי נכס נדל"ן בארה"ב שהוחזק פחות משנה יהיה באותו השיעור שבו ימוסו ההכנסות השוטפות - שיעור מס שולי בארה"ב.

מיסוי נדל"ן בארה"ב שהוחזק למשך תקופה של יותר משנה יהיה בשיעור מס רווח הון בארה"ב הנמוך יותר, בחישוב רווח ההון משתמשים בתמורת המכירה בניכוי הבסיס למס בנכס.

הוצאות הפחת מקטינות את הבסיסי בנכס ומגדילות את רווח ההון במכירה, בנוסף מיסוי רווח ההון מנדל"ן בארה"ב לחלק שמיוחס לפחת הוא בשיעור גבוה יותר של 25% (Depreciation recapture).

במידה והנסיבות מאפשרות זאת ניתן לדחות את מיסוי הנדל"ן בארה"ב במועד המכירה באמצעות "שחלוף" תקנה 1031 בחוקי המס האמריקאים מאפשרת את דחיית ההכרה ברווח ההון בעמידה בתנאים מסויימים.

 

תכנון נכון והיכרות עם האפשרויות השונות למיסוי נדל"ן בארה"ב ללא ספק יטיבו עם המשקיע.

 

​​