ישות משפטית מסוג LLC שמוחזקת על ידי בעלים אחד, איננה קיימת מבחינת ה - IRS כך שלא תהיה התייחסות של ה - IRS אל תוצאותיה והן ייוחסו ישירות לבעלים היחיד של ה - LLC.

למטרות שאינן מס הכנסה בארה"ב ישות משפטית מסוג LLC עם בעלים יחיד בהחלט קיימת, ותספק לבעליה את האפשרות של אחריות מוגבלת לפעילות.

משקיע נדל"ן בארה"ב שפועל באמצעות LLC שהוא הבעלים היחיד שלה יהנה מהתייחסות דו שלבית ברמה המשפטית (כמו חברה בערבון מוגבל) והתעלמות מקיום ה - LLC לצורך מיסוי הנדל"ן בארה"ב.

 

בעלות על נכסי נדל"ן בארה"ב באמצעות גוף בערבון מוגבל (limited liability company (LLC, מגבילה את אחריותו של הבעלים לסך שווי ההשקעה שלו בשותפות.

במקרה בו דייר בנכס המושכר ניזוק ומגיש תביעה והנכס מוחזק באמצעות LLC, המשקיע חשוף לנזק עד לסך השווי של חלקו ב - LLC. מאחר ולעניין הנזק שנגרם לדייר האחריות נופלת על ה - LLC, היא זו שנדרשת לשאת בעלות הפיצוי של אותו הדייר שנפצע ולכן נכסי ה - LLC ישמשו/ימכרו לצורך פיצוי הדייר אבל הנכסים הפרטיים של המשקיע ישארו מחוץ לתמונה.

 

השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות LLC עם בעלים יחיד היא כנראה האופציה הפופולרית ביותר בקרב משקיעים זרים, לא נדרש להגיש עבור ה - LLC דוח נפרד ותוצאות פעילותה מדווחת במסגרת הדוח האישי של המשקיע.

מאחר ולצורך מס LLC נחשבת ישות שקופה ואף במקרה של בעלים יחד "לא קיימת" היא לא מספקת הגנה ממס ירושה בארה"ב (US Estate tax).   

במקרה של פטירת המשקיע ה - IRS יתעלם מקיומה של ה - LLC ויתייחס למשקיע כאל מי שמחזיק ישירות בנכס, במצב זה יעמוד לרשות המשקיע הזר פטור ממס ירושה בארה"ב על נכסים בשווי של עד $60,000 בלבד.

בחירה באופציה של "check-the-box" אומנם תהפוך את ה - LLC לישות שאינה שקופה (Corporation) אך לא תשנה את החשיפה למס ירושה בארה"ב מאחר והמניות ממוקמות בארה"ב.

 

חשוב לציין שמעבר להיבטים של מיסוי נדל"ן בארה"ב ככל שנדל"ן שכזה מוחזק על ידי LLC, ברירת המחדל של מס הכנסה בישראל היא להתייחס ל - LLC כחבר בני אדם (חברה) שאיננה שקופה לצורך מס.

ההבדלים בגישות יוצרים קשיים משמעותיים למשקיעים, בעיקר מאחר וברירת המחדל של מס ההכנסה הישראלי יוצרת מצב בו כל חלוקה מה - LLC נחשבת דיבידנד ויש גם קושי לטפל במיסים זרים ששולמו בארה"ב.

לצורך כך פרסמה רשות המיסים בישראל את חוזר 5/2004 שמאפשר להשקיף את ה - LLC לצורך מס בישראל כך שנוצרת התייחסות דומה למיסוי ההכנסות מנדל"ן בארה"ב באמצעות LLC בישראל ובארה"ב.