ניתן כיום להשקיע, לסחור ולעבוד במספר רב של מדינות כתוצאה מהסכמי סחר ואמנות בינלאומיות בקלות יחסית.

אחד התחומים המרכזיים בו נוטים בעלי אמצעים להשקיע בחו"ל הוא תחום הנדל"ן, בשנים האחרונות בעיקר השקעה נדל"ן בארצות הברית.

למרות שרכישת נכס נדלני בארה"ב אינה מסובכת יותר מאשר רכישת נכס בכל מדינה מודרנית אחרת, המשקיע יגלה שברוב המקרים מיסוי השקעה בנדל"ן בארה"ב מצריך התייחסות למספר היבטים מרכזיים:
 

ניכוי מס במקור - מאחר ומיסוי משקיעי נדל"ן בארה"ב מתרחש כאשר הם לא נמצאים פיזית בארה"ב, ברוב העסקאות נדרש לנכות מס במקור.
ניכוי מס במקור מאפשר מיסוי של משקיעי נדל"ן זרים במהלך ההעברה של תקבולים אל המשקיע, כך שהרשויות בארה"ב לא נדרשות לאתר את המשקיע והוא נדרש לפנות אליהם.
לדוגמה, כאשר משקיע נדל"ן מקבל K-1 (נספח שמתאר את חלקו בתוצאות הפעילות) הוא בדרך כלל גם יקבל את טופס 8805 שיפרט כמה מס נוכה לו בארה"ב.

אם נוכה למשקיע מס בארה"ב (בדר"כ בשיעור גבוה) הוא יפעל להגיש דוח ולקבל החזר מס, כך שניכוי מס במקור הינו בפועל אמצעי אכיפה יעיל למיסוי משקיעי נדל"ן בארה"ב.

​

מס ירושה בארה"ב - כאשר הבעלים של נדל"ן בארה"ב נפטר הנכס עובר הליך של אישור צוואה (Probate) בפיקוח בית משפט.

במסגרת ההליך תיבדק הצוואה שהשאיר המשקיע (אם ישנה), חובות לנושים, זכויות היורשים ותביעות מס הכנסה בארה"ב (כולל מס ירושה Estate tax) כאשר ההליך לעיל אינו זול וכרוך במסע בירוקרטי מייגע.

 

כחלק מהחלת חוקי מיסוי הנדל"ן בארה"ב ובשונה מאזרח או תושב ארה"ב שמחוייב במס ירושה בארה"ב על עיזבונו בכל מדינה בעולם, אדם שאינו תושב או אזרח מחוייב במס ירושה רק על נכסים שממוקמים בארה"ב - בעיקר נדל"ן (Situs in the US).

אזרח ארה"ב שמשקיע בנדל"ן בארה"ב יהנה בדרך כלל מפטור ממס ירושה עד לעיזבון רחב היקף ($5,490,000 בשנת 2017), אזרח ישראלי שאינו בעל גרין כארד או אזרחות אמריקאית לא זכאי להנות מאותו הפטור. יורשי אותו אזרח ישראלי יצטרכו להגיש את טופס 706NA ולשלם מס ירושה במידה ושווי הירושה (שממוקמת בארה"ב) עלה על סך של $60,000.

גם אם הנדל"ן בארה"ב יוחזק באמצעות חברת LLC הנכס יחשב כממוקם בארה"ב (Situs in the US) ולכן יהיה כפוף למיסי ירושה, במידה והנכס יוחזק באמצעות חברה זרה הרי שמניותיה אינן נחשבות כממוקמות בארה"ב ולכן מספקות הגנה יעילה ממס ירושה על הנכס. 

 

מס מדינה - State Tax

בארה"ב ישנם מיסים ברמה הפדרלית בהם חייבים כלל תושבי ארה"ב וישנם מיסים ברמת המדינה הנפרדת ׁׁׁ(State Tax), למעבר לרשימת המדינות בארה"ב ושיעור המס בכל אחת מהן - לחץ כאן 

​

לוחות זמנים לדיווחים

מס הכנסה בארה"ב אינו סלחן בכל הקשור למועד האחרון לדיווח. גם במקרה של LLC שמוחזקת על ידי שני משקיעים, בני זוג, איחור בהגשת הדוח השנתי משמעו שקנסות של ה - IRS יושתו בסבירות גבוהה.
במצב בו אין חבות מס הסיכוי לקנס לא גבוה, ויחד עם זאת דיווחי מידע מאוחרים חושפים את המשקיע לקנסות מיותרים.​ לפירוט מועדי הדיווח בארה"ב לחץ כאן.

​

הבדלים בשיעורי המס בארה"ב

שיעור המיסוי של משקיעי נדל"ן בארה"ב שונה ממדרגות המס בישראל, בדרך כלל מיסוי משקיעי נדל"ן בארה"ב יהיה בשיעור נמוך מהמיסוי שמוטל בישראל להמחשת ההבדלים לחץ כאן. לא רק המיסוי הרגיל שונה אלא ישנן גם הבדלים בשיעור מס רווח הון בארה"ב ובשיעור מס חברות בארה"ב. 

​

​

 

 

 

​