עלות ההשקעה לצורך מס, אם תרצו בסיס ההשקעה (Basis of Property), הוא סך ההשקעה או העלות שמיוחסים לנכס לצורך מס.
רווח או הפסד ממכירת ההשקעה יחושבו בייחס לבסיס הנכס לצורך מס, הבסיס לצורך מס הוא הסכומים שהושקעו לאחר מספר התאמות.

 

שימוש מרכזי נוסף בבסיס הנכס, בעיקר כאשר מדובר בהשקעה בנדל"ן, הוא שימוש בבסיס הנכס לצורך חישוב הפחת השנתי.

ההכרה בהוצאות פחת נובעת מהרצון לתת ביטוי לשחיקה בערך הנכס וההקבלה בין הוצאות והכנסות, לדוגמה:

נכס נדל"ן בארה"ב שעלותו לצורך מס / בסיס ההשקעה בו הוא $100,000, מתוכם 70% שולמו בגין המבנה ו - 30% בגין הקרקע. יופחת בהתאם לתקופה הקבועה בחוק ויזכה את בעליו בהוצאה שנתית שתוכר במסגרת דוח המס שיוגש ל - IRS.

 

קרקע אינה מאבדת מערכה, כך שניתן להפחית רק את מרכיב המבנה. בנתונים לעיל המשקיע יוכל לדרוש פחת כל שנה במשך 27.5 שנים על מרכיב המבנה, עד שהבסיס שלו בנכס יהפוך לחסר ערך (לצורך מס).

כל שנה ידרוש המשקיע שרכש את הנדל"ן בארה"ב הוצאות בסך  70% מהבסיס שלו בנכס (רק עבור מה ששולם בגין המבנה), כך שלקביעת בסיס ההשקעה חשיבות בהקטנת חבות המס השנתית.

 

לצורך מס בארה"ב ישנה הבחנה דיכוטומית בין שני סוגי נכסים, Real property ו - Personal property. כל מה שאינו עונה להגדרה של Real property מוגדר על דרך השלילה כ - Personal property.

השורות הבאות מתייחסות ל - Real property מה שידוע כ - real estate, בהגדרה לצורך מס מדובר בקרקע וכל מה שבנוי או צומח עליה. 
 

העלות לצורך מס / בסיס, כוללת את התשלומים הבאים (שהועברו בגין הנכס):

• עמלות רכישה/סגירה העסקה (לא עמלות גיוס אשראי לרכישה)

• עמלות כלליות שקשרות ישירות לרכישה 

• עמלות חיבור והתקנת שירותי מים וביוב 

• שירותים משפטיים

• רישום - Recordind fees

• שמאות ובדיקת הנכס 

• מיסי העברת בעלות בנדל"ן Real estate transfer tax

• ביטוח רישום בעלים Title insurance

• כל סכום שהקונה מתחייב לשלם במקום המוכר (מיסים, אגרות, תיקונים)

 

עלות/בסיס הנדל"ן לצורך מס בארה"ב, לא כוללת את התשלומים הבאים:

• דמי ביטוח בגין נזקים שוטפים

• תשלומי שכר דירה למוכר, ששולמו לפני המכירה

• תשלומים בגין חשבונות מים, ביוב, חשמל, ארנונה 

• עמלות ועלויות גיוס אשראי לצורך ביצוע ההשקעה

 

כאמור, הבסיס לצורך מס בנכס חשוב למשקיע בנדל"ן בארה"ב לצורך קביעת הוצאות הפחת השנתיות וחשוב לא פחות כאשר יש צורך לקבוע את רווח ההון במכירת הנכס והמס שיש לשלם בגינו.